Chi è l’usufruttuario e che differenza c’è con il proprietario?
Chi è l’usufruttuario?
Uno dei dubbi più comuni nel mondo immobiliare è la differenza tra usufruttuario e proprietario di casa. Correlato a questo argomento sorgono tanti dubbi, come funziona il diritto di usufrutto di una casa e se l’usufruttuario può affittare e vendere l’immobile.
Partiamo subito con definire chi è l’usufruttuario.
“L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nel diritto di un soggetto di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica” (fonte: Wikipedia)
Si, ma cosa significa? Cerco di semplificarvelo in poche parole.
Chi ha il diritto di usufrutto su un immobile è chiamato usufruttario e può godere di un’abitazione che è di proprietà altrui. L’usufruttuario ottiene dunque l’utilizzo di una casa di proprietà di un altro soggetto, ma non può trasformare la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata, per esempio non può distruggerla o adibirla ad attività commerciale.
Può utilizzare l’immobile e trarne ogni utilità, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge. Il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà ovvero la proprietà del bene (in questo caso della casa).
Il proprietario in presenza dell’usufruttario è privo della facoltà di godimento dell’immobile, che spetta all’usufruttuario.
ATTENZIONE. L’usufrutto non è paragonabile alla locazione, chi è in affitto in una casa con contratto di locazione non è un usufruttario. Gli aspetti che differenziano i due sono molteplici:
- l’usufrutto è un diritto particolarmente vantaggioso, in quanto consente all’usufruttuario di godere interamente del bene potendone sfruttare tutte le utilità potenziali, compresi i suoi vantaggi civili, con il solo limite di non alterarne la destinazione economica (come dicevamo prima non può adibire la casa a attività commerciale);
- La locazione, invece, conferisce al conduttore un godimento ben più limitato del bene, secondo gli accordi pattuiti nello stesso contratto.
A questo punto ci sorgono altre domande dopo aver definiti chi è l’usufruttuario. Per esempio, potremmo chiederci, chi può dare l’appartamento in affitto se c’è usufrutto? L’usufruttuario o il nudo proprietario?
- La regola vuole che, in presenza di un usufrutto, a poter dare la casa in affitto sia l’usufruttuario. Per di più, per la stipula della locazione non è previsto il consenso del nudo proprietario. Quest’ultimo, infatti, si trova in una vera e propria posizione di estraneità rispetto al contratto stipulato dall’usufruttuario, rimanendo così escluso dall’accordo.
Chi invece può vendere casa? L’usufruttuario o il proprietario?
- Il proprietario dell’immobile è l’unico che può decidere di vendere casa. L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza di esso.
Ciò significa che chi acquista casa con usufrutto non diventa pieno proprietario dell’appartamento, ma solo nudo proprietario, deve ciò rispettare i diritti dell’usufruttuario. In pratica non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito da esso. Una volta cessato il rapporto di usufrutto, causa decesso o fine del contratto di usufrutto, il proprietario riacquista tutti i diritti sull’immobile.
La procedura per vendere casa quando c’è un usufruttario è più complicata e prevede dei passaggi necessari, in particolare bisogna stabilire il reale prezzo dell’immobile in nuda proprietà. In pratica al valore della casa sarà aggiunto un tasso di interesse. Per scoprirlo bisogna fare riferimento alla tabella con i tassi di interesse legali vigenti.
Capire chi è l’usufruttuario non è semplice. Per una consulenza in merito o per maggiori spiegazioni potete contattarmi in privato. Vi lascio i miei recapiti:
Agenzia Immobiliare Vergani
Via Pontida n. 8, Legnano, MI
333 4644292
10 cose da sapere quando si vende un immobile
Un elenco preciso delle cose da sapere quando si vende un immobile!
1. Plusvalenza
Partiamo col dire cos’e’ la plusvalenza: è l’incremento di valore tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (aumentato dei costi aggiuntivi)
Se si vende un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza è la maggior differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato all’acquisto (comprensivo di eventuali costi inerenti) e può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi o in alternativa, pagare un’imposta sostitutiva pari al 26% contestualmente al momento dell’atto di vendita. Si può’ evitare di pagare questa tassa, dimostrando di aver mantenuto la propria residenza, o quella di un familiare, nell’abitazione per più della metà del tempo.
2. A.P.E.
Se vendi o affitti un fabbricato è obbligatorio dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), è un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile. Gli estremi di questo documento vanno indicati già nel momento relativo alla ricerca di un potenziale cliente, quindi dal cartello alle eventuali inserzioni pubblicitarie. La mancanza di questo documento può’ portare ammende sino ad € 4’000 e in caso di vendita, il notaio è impossibilitato nell’eseguire il rogito notarile.
3. Certificazione delle spese condominiali
Se vendi un immobile in condominio è opportuno farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti il saldo dei pagamenti delle spese condominiali.
4. Accettazione dell’eredità
Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita.
5. Decadenza agevolazioni
Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile come abitazione principale. Nel caso di mancato riacquisto, dovrai anche dimostrare di aver mantenuto la residenza nell’abitazione per piu’ della metà del tempo che intercorre dall’acquisto alla vendita, altrimenti potresti anche dover pagare una tassa sull’eventuale plusvalenza.
6. Comunicazione alla PS
Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa.
7. Detrazioni fiscali
In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi esplicarlo nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente.
8. Conformità catastale
Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile da vendere è conforme alla planimetria depositata in catasto; in caso contrario, il venditore ha l’obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, meglio con l’ausilio di un tecnico.
9. Urbanistica
Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire, agibilità o di altri titoli abitativi rilasciati per la costrizione, che in caso di vendita di un immobile usato, dovrebbero essere gia’ stati citati nell’atto di provenienza, a meno che nel periodo di detenzione dell’immobile si siano stati eseguiti ulteriori lavori o condoni che richiedano nuovi permessi, che andranno indicati dell’atto di vendita. Si consiglia comunque, prima di mettere in vendita un immobile, di verificare, tramite un tecnico, anche la posizione urbanistica.
10. Prelazioni legali
L’ultima cosa da sapere quando si vende un immobile è che il conduttore di un immobile commerciale, così come l’affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.
Resta aggiornato sul normative del mondo immobiliare leggendo tutti gli articoli del mio blog: https://www.immobiliarevergani.it/news/
Quali sono gli obblighi del venditore?
Vi siete mai chiesti quali siano, a livello legale, gli obblighi di legge che il buon venditore deve rispettare scrupolosamente?
Oggi vi aiuto io a scoprirli e analizzarli insieme affinché possiate farne tesoro … nel presente e nel futuro.
Chi vende è tenuto a:
- Custodire l’immobile nel miglior modo possibile fino alla data stabilita per la consegna all’acquirente;
- Consegnare fisicamente l’immobile al compratore nella data prestabilita al momento del rogito notarile (di solito, contestualmente al saldo del prezzo pattuito);
- Trasferire la proprietà, o altro diritto reale, all’acquirente, garantendogli piena proprietà, titolarità e disponibilità;
- Garantire l’assenza di vizi ed anche di ipoteche, pignoramenti o vincoli simili. Si tratta di tutele importanti per chi acquista, poiché la presenza di eventuali vizi potrebbe non consentire – o consentire solo parzialmente – l’utilizzo dell’immobile, così come potrebbe diminuirne il valore;
- Provvedere al pagamento delle spese condominiali deliberate prima dell’atto di compravendita;
Come tutelarsi quando si vende una casa?
Ad esempio, è sempre consigliabile non accettare acconti, bensi caparre. La differenza sostanziale è che gli acconti, se l’affare non va a buon fine, devono essere restituiti, invece la caparra no. Dunque, la caparra costituisce, per il venditore, una garanzia in più.
Inoltre, prima di vendere, potrebbe essere utile farsi fare una relazione tecnica. Si tratta di un documento, redatto da un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere), che certifica lo stato di fatto dell’immobile e ne determina la conformità o non conformità.
Un’altra cosa importante è evitare di creare le condizioni per essere accusati di dolo, truffa, malafede, ecc. Ad esempio, ritinteggiare una stanza solo per farla apparire perfetta, quando lo scopo è quello di nascondere importanti crepe strutturali, certamente non è un buon comportamento da adottare. Per evitare di andare incontro a problemi legali, malcontenti dell’acquirente o inutili problematiche … meglio evitare di fare i furbi.
Altri aspetti importanti cui prestare attenzione, per tutelarsi in caso di vendita, possono avere a che fare con eventuali immobili ricevuti in donazione oppure a seguito di successione.
Per non incorrere in errori o sviste, avvalersi della consulenza di un esperto immobiliare qualificato può rivelarsi un’ottima decisione … se non conoscete nessuno vi presento io la persona ideale 😁
Quali sono gli altri obblighi del venditore?
Oltre agli adempimenti di cui abbiamo già parlato, ci sono altri obblighi a carico di chi vende casa. Prima ancora di arrivare all’atto finale di compravendita, infatti, il venditore è tenuto a compiere una serie di attività imprescindibili quali:
- necessario certificare la conformità catastale dell’immobile e fornire una planimetria catastale conforme allo stato reale.
- disporre della documentazione attestante che l’immobile è stato edificato nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti. In pratica, occorrono:
-
- la copia del titolo edilizio
- il certificato di agibilità
- la copia di eventuali licenze edilizie relative a varianti o interventi di ristrutturazione effettuati durante il periodo in cui si è stati proprietari dell’immobile
- l’attestato di prestazione energetica dell’edificio
(Solo quando si tratta di terreni, occorre anche il certificato di destinazione urbanistica)
Cosa devo lasciare nella casa venduta?
Non esiste una legge precisa che dica cosa occorra lasciare nella casa venduta, ma in linea di massima tutto ciò che fa parte dell’arredamento può essere portato via. Invece, tutti gli elementi che fanno parte della casa vera e propria e degli impianti, devono essere lasciati al nuovo proprietario.
In termini pratici, cosa significa questo? Se, ipotesi, decidi di svuotare casa dopo la vendita e di portarti via pure il lavandino ad incasso perché è nuovo e pensi di riutilizzarlo altrove, allora dovrai rimpiazzarlo con un altro lavandino qualsiasi. Chi subentra dopo di te, infatti, deve poter trovare un bagno utilizzabile.
A scanso di equivoci, comunque, è sempre meglio chiarire con l’acquirente quali sono le cose che si pensa di lasciare e quali no. Altri elementi spesso dibattuti sono, solo per citarne alcuni, i tendoni da sole, i condizionatori, il caminetto, ecc. Nulla vieta che le due parti possano accordarsi per includere nella compravendita anche accessori di questo tipo, o veri e propri elementi dell’arredamento (la cucina, la camera da letto, ecc.) L’importante è che tutto sia definito in anticipo e con estrema trasparenza.
Attenzione a chiarire sempre questi aspetti anche con l’eventuale agenzia immobiliare che fa da tramite, perché potrebbe promettere cose che il venditore, in realtà, non ha intenzione di lasciare.
Quanto tempo ho per lasciare la casa venduta?
Abbiamo analizzato fin qui gli obblighi per chi vende casa. Ma quanto tempo ha il venditore per poter liberare l’immobile, una volta avvenuto il rogito? Molto spesso la consegna delle chiavi avviene proprio contestualmente alla stipula dell’atto notarile, ma non sempre. Le parti, infatti, possono accordarsi perché la casa risulti libera al momento del rogito oppure decidere che le chiavi verranno consegnate in un secondo tempo, una volta effettuato il trasloco.
Non esiste, di fatto, un tempo massimo secondo il quale – per legge – il venditore debba liberare l’immobile venduto.
Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo il rogito?
A tutela dell’acquirente, per evitare che il venditore non liberi la casa dopo il rogito o comunque in base agli accordi presi, si possono inserire delle apposite clausole. Ad esempio, si può prevedere una penale da pagare per ogni giorno di ritardo accumulato.
A volte capita che il venditore, anche in totale buona fede, debba posticipare il proprio trasloco perché magari la nuova abitazione in cui deve andare ad abitare non è ancora pronta. L’acquirente, in questi casi, può certamente concedergli qualche giorno in più di tempo, ma tutelandosi con le suddette penali. Ecco perché chi vende casa deve sempre farsi bene i conti prima del rogito, per quanto concerne le tempistiche.
In casi estremi, se il venditore proprio non lascia l’immobile, può presentarsi la risoluzione del contratto per inadempimento.
Rosa Vergani
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